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주머니의 재테크/부동산

재테크-미라클모닝 4일차! 개발,신축 개발해서 수익올리는 법

by 재테크전문가 재테크주머니 2020. 9. 12.

오늘의 강의



부자해커쌤: 어떻게 개발이라는 것을 시작하게 되었나요? 



개발고문님 : 건축을 전공하였고

설계사무소를 근무하면서 건축을 접하게 되었다.

처음에는 경공매에 도전하게 되었다.

처음에는 자본이 없다 보니까 건축을 할 수 없었다.

다행히 스터디를 하고 계신 분이 있어서 투자를 할 수 있었다.



부자해커쌤: 어떤 건물을 세워봤나?



개발고문님 : 신축,개발은 처음부터 큰 걸 할 수 없었고

돈도 없어서 작은 것부터 하게 되었다.

2014년에는 매물이 많았다. 경기가 좋지 않아서

어떤게 좋을까 생각하였고

수도권 중에서 찾다 보니까 60평대에 50% 미만으로 떨어진 물건을 발견했

2억 후반대 낙찰 받고

도시형 생활주택을 짓게 되었다.

약 11세대를 지어서 1년 안에 준공을 하고

임대를 내놓고 처음 투자를 하게 되었다.


부자해커쌤 : 왜 개발을 해야 하는가?



개발이 다양하다. 땅을 사서 그걸 잘게 썬다.

마트에 가면 수박 한 통을 만원에 살수 있는데

작게 4조각으로 짤라서 파는 경우가 있다.

4조각을 내서 3천원에 팔고 원래 만원에 팔던 것을

만이천원에 팔아서이천원을 더 남기는 것이다.

사람들 입맛에 맞게 잘게 짤라서

팔게 되면 수익을 더 올릴 수 있다.

또 다른 것은 다 땅이라고 해서

개발을 할 수 있는 건 아니다. 

개발을 할 수 있게 허가를 받게 되는데

건물을 지으면 개발, 개발 전 단계는 인허가

초보자들은 내 땅을 상상을 해서

어떤 건물을 지을까 모르는데

건물 짓기 편하게 땅을 평평하게 하는 것이

개발이다.


 빈 땅에 건물을 올려서

매매를 하거나 임대를 내놓는 식으로 하는게

신축이라고 할 수 있다.

또 다른 하나를 찾는다면,

가장 저렴한 땅은 맹지이다(도로가 없는)

건물을 지으려면 반드시 도로를 접해야 한다.

맹지를 사서 맹지와 연결되어 있는 도로를 비싸게 사는것이다.

시세보다 많이주고 맹지와 도로를 합치는 것이다.

기존에 평당 100만원이다. 근데 도로를 연결했다.

그럼 2~3배는 벌 수 있다.


부자해커 : 개발의 첫 시작은 어떻게 하면 좋을까요?


처음시작은 크게 하면 부담이 된다.

다중주택이 좋다. 다중주택은 단독주택이 된다.

원룸을 많이 모아서 쌓는 걸 다중주택이라고 한다.

다중주택을 시작하려면 토지 크기가 크지 않아도 된다.

기존의 단독주택땅을 찾게 되는데

약 30평에서~40평에서 물건들이 많이 나오는데

다중주택을 지을 수 있는 최적의 땅이다.

서울에서 좀 벗어나 역세권에서 찾으면

평당 2천만원정도 된다.

30평이면 건폐율 60%를 잡고 18평 잡고

다중주택은 3층까지 건축 가능하니

54평이 나오고 평당 450만원으로 가정하고

2억8천이면 가능하다! 

다 합해서 9억 미만으로 건물을 지을 수 있다.

돈이 없어도 PF대출이 있다.

2금융권에서는 7%내외에서 받을 수 있다.

금리가 높지만 공사기간이 짧다

4개월~5개월이면 지을 수 있다.

건물을 지으면 아주 싼 이자

2.5~3%금리를 받아 대출을 받으면 된다.

한 세대씩 40만원씩 받으면 480만원을 받을 수 있다.

매매가로 환산하면 12억정도는 받을 수 있다.

매매하지 않아도 힘들어하는 직장을 다니지 않아도

수익을 벌 수가 있다.

이자를 내도 월 300만원은 내 수익을 만들 수 있다.

게다가 팔아도 매매 차익은 2억정도는 날 수 있다.


부자해커쌤 : 개발의 길잡이 역할을 해주실 수 있나요?


개발고문님 : 제 꿈은 디벨로퍼가 되는 것이다. 다른 사람들과는 차별화 된 색깔이 있는 디벨로퍼가 꿈이다.

첫 입문하는 사람들은 개발의 진입장벽이 굉장히 높다고 생각한다.

최대한 낮춰서 친근하게 쉽게 접근할 수 있게 도와주는 것이 내 꿈이다. 

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